Проблемы и перспективы
Технология покупки квартиры в кредит, особенно в строящемся доме, в чем-то схожа с работой минера: шаг вправо, шаг влево – и с покупкой можно попрощаться. "Собственник" спросил экспертов о самых распространенных ошибках на этом пути.
Ошибка первая: новостройка не аккредитована при банке
Как разъяснили эксперты ипотечной брокерской компании «Независимое бюро ипотечного кредитования», если документы на аккредитацию дома принесет будущий покупатель, велика вероятность того, что банк просто не захочет тратить свои усилия на проверку комплекта документов по всему дому ради одного-единственного клиента. Ведь банк со своей стороны проводит очень тщательную оценку и объекта, и компании-застройщика, чтобы оградить себя от возможных рисков. По словам начальника отдела ипотечного брокериджа «Кредит Макс» Виктории Щербаковой, «банк берет во внимание целый комплекс факторов, которые определяют позиции застройщика на рынке жилья, количество уже введенных в эксплуатацию объектов, выполнение обязательств перед городской администрацией и другие».
В документальной истории квартиры в качестве правоустанавливающих документов не должно быть судебных решений, срок обжалования которых не истек. Квартира не должна находиться под арестом, а также являться предметом исков третьих лиц.
Кирилл Суслов, директор компании «Легкокредит», рассказывает, что «сейчас уже сложно найти ипотечный банк, который не разрешает занижать стоимость. Это положительное следствие не столько конкуренции, сколько колоссального роста цен в 2006 году и, соответственно, резкого сужения выбора у ипотечных заемщиков. Банки идут на занижение, если продавец по каким-то причинам просит заемщика понизить «официальную сумму». Занижение в связи с уходом от налогообложения – это самая частая причина, но отнюдь не единственная. При продаже квартиры бывшими супругами один из них часто пытается получить большую сумму и скрыть это от другой экс-половины».
В идеале лучше найти квартиру, которую можно купить без всяких дополнительных условий. Однако реальность такова, что 80% сделок – альтернативные, то есть продавцы покупают одновременно другую квартиру. Поэтому придется строить цепочки. Кредитные организации вынуждены учитывать реальные условия рынка. По словам руководителя блока «Ипотечное кредитование» Альфа-Банка Ильи Зибарева: «Альфа-Банк допускает альтернативные цепочки, причем в нашей практике они занимают около 70%. По факту мы не проверяем альтернативные квартиры так тщательно, как залоговую квартиру, но отслеживаем картинку в целом, для того чтобы обеспечить успешную регистрацию всех квартир в цепочке».
Случается, что один из собственников не может присутствовать на сделке. Тогда возможна продажа по доверенности. Алексей Козьмин, руководитель дирекции андеррайтинга страхования имущества физических лиц и ипотеки страховой группы «УралСиб», подчеркивает, что «выполнение каких-либо действий (в т. ч. подписание договора на отчуждение квартиры) на основании доверенности является широко распространенной на рынке практикой. Мы считаем, что если доверенность оформлена надлежащим образом и дает необходимые правомочия, то риск при этом не повышается, и заключаем договоры титульного страхования на наших обычных условиях, без повышения страхового тарифа».
Требования банков вполне разумны. Однако сложность заключается в том, что в одном варианте должна совпасть такая комбинация параметров, которая устроит и заемщика, и банк с технической и юридической точек зрения. При этом продавец должен согласиться на ипотеку и предоставить все необходимые документы.
одит также примеры, когда заемщик вынужден выбирать из банков, которые предлагают кредиты с отсрочкой первого платежа или работают с жилищными сертификатами. В ее практике приходилось находить программы для покупки жилья по предварительному договору купли-продажи. Выяснить такую возможность по информации на сайте – задачка более чем сложная. Предложения по кредитам на комнату или нежилое помещение на рынке редки, поэтому минимальные навыки работы с поисковыми системами глобальной сети позволяют вычислить их все. Оценить, что выгоднее – искать кредит под эту конкретную цель или заложить другую имеющуюся в собственности недвижимость – уже сложнее. Придется все тщательно взвешивать, прежде чем рисковать, возможно, единственным жильем. Совместно или в долях? Механизм проведения ипотечной сделки – та сторона кредитования, которую заемщику, действующему самостоятельно, выяснить и оценить совсем уж непросто. В частности, бывает необходимость оформить жилье в собственность не заемщика, а другого лица. Где искать информацию о правилах, действующих в банке, выбранном по совокупности других критериев? После того как оценены сама возможность получения ипотечного кредита в банке, а также ставка, срок, размер кредита, «всплывают» дополнительные расходы. Это комиссия за рассмотрение заявки, выдачу кредита, обслуживание ссудного счета, плата за составление или нотариальное удостоверение договора купли-продажи. Такая последовательность неизбежна, но при прочих равных кто бы отказался сэкономить на дополнительных платежах? Нередко ипотечным покупателям отказывались продавать жилье – из-за необходимости уплаты продавцом жилья подоходного налога. По действующему законодательству после продажи недвижимости продавец должен отдать казне 13% от суммы, полученной за жилье и превышающей 1 млн руб. (налог взимается, если продавец владел жильем менее 3 лет). Банки в большинстве своем идут навстречу клиентам и соглашаются указать в договоре купли-продажи миллион, о чем не всегда сообщают в открытом доступе. Но есть и исключения – те, кто согласны кредитовать лишь сделку по рыночной стоимости. Разумная экономия Нюансов слишком много. Вполне понятна сложность задачи по сбору полного объема информации, всестороннего анализа и правильного выбора. «Примерку» всех имеющихся на рынке ипотечных предложений к конкретной ситуации – финансовой, семейной и жилищной – можно поручить специалисту, ипотечному брокеру. Услуги брокера не бесплатны. Но чем дальше от идеала ситуация у заемщика, тем болееему необходима помощь специалиста. Казалось бы, у человека и так «кризис ликвидности», а ему советуют дополнительные траты. Противоречия здесь нет. Ипотечный брокер возьмет плату за помощь в получении более дешевого кредита. Это возможно как благодаря знанию рынка, так и льготным условиям кредитования для клиентов ипотечных брокеров.
Страницы: [ 1] [ 2]
Это пример перелинковки:
|
»
»
»
»
»
»
»
»
»
»
»
»
»
»
»
»
»
Новости сайта
27-сен-08
Переработан движок, теперь скрипт работает намного быстрее - в 10 раз. Кроме того, вас ожидает МНОГО вкусностей.
04-сен-08
Мечтали об админке. Это свершилось. Теперь ваш скрипт обладает возможностью удаленного изменения почти всех своих параметров без необходимости лезть в редактор. Кроме того, в новый релиз вошла возможность быстро и просто делать галерею.
Новости Интернета
(пример граббинга RSS + склейка слов)
Случайные статьи
Наравне обустроить роща? - Часть 7
####
Ипотека в деталях: как выбрать банк - Часть 3
одит также примеры, когда заемщик вынужден выбирать из банков, которые предлагают кредиты с отсрочкой первого платежа или работают с жилищными сертификатами. В ее практике приходилось находить программы для покупки жилья по предварительному договору купли-продажи. Выяснить такую возможность по информации на сайте – задачка более чем сложная. Предложения по кредитам на комнату или нежилое помещение на рынке редки, поэтому минимальные навыки работы с поисковыми системами глобальной сети позволяют вычислить их все. Оценить, что выгоднее – искать кредит под эту конкретную цель или заложить другую имеющуюся в собственности недвижимость – уже сложнее. Придется все тщательно взвешивать, прежде чем рисковать, возможно, единственным жильем. Совместно или в долях? Механизм проведения ипотечной сделки – та сторона кредитования, которую заемщику, действующему самостоятельно, выяснить и оценить совсем уж непросто. В частности, бывает необходимость оформить жилье в собственность не заемщика, а другого лица. Где искать информацию о правилах, действующих в банке, выбранном по совокупности других критериев? После того как оценены сама возможность получения ипотечного кредита в банке, а также ставка, срок, размер кредита, «всплывают» дополнительные расходы. Это комиссия за рассмотрение заявки, выдачу кредита, обслуживание ссудного счета, плата за составление или нотариальное удостоверение договора купли-продажи. Такая последовательность неизбежна, но при прочих равных кто бы отказался сэкономить на дополнительных платежах? Нередко ипотечным покупателям отказывались продавать жилье – из-за необходимости уплаты продавцом жилья подоходного налога. По действующему законодательству после продажи недвижимости продавец должен отдать казне 13% от суммы, полученной за жилье и превышающей 1 млн руб. (налог взимается, если продавец владел жильем менее 3 лет). Банки в большинстве своем идут навстречу клиентам и соглашаются указать в договоре купли-продажи миллион, о чем не всегда сообщают в открытом доступе. Но есть и исключения – те, кто согласны кредитовать лишь сделку по рыночной стоимости. Разумная экономия Нюансов слишком много. Вполне понятна сложность задачи по сбору полного объема информации, всестороннего анализа и правильного выбора. «Примерку» всех имеющихся на рынке ипотечных предложений к конкретной ситуации – финансовой, семейной и жилищной – можно поручить специалисту, ипотечному брокеру. Услуги брокера не бесплатны. Но чем дальше от идеала ситуация у заемщика, тем более ему необходима помощь специалиста. Казалось бы, у человека и так «кризис ликвидности», а ему советуют дополнительные траты. Противоречия здесь нет. Ипотечный брокер возьмет плату за помощь в получении более дешевого кредита. Это возможно как благодаря знанию рынка, так и льготным условиям кредитования для клиентов ипотечных брокеров.
Словно установить ванну - Часть 5
####
|
